Далі в тему прямих договорів з РЕМ.
Проводили загальні збори з даного питання. В цілому всі присутні висловились "за" перехід всього будинку з розрахунку через ОСББ на прямі розрахунки з РЕМ для всіх співвласників.
В ході обговорення виникло кілька питань, на які хотілось би мати відповіді.
Питання 1. При юридично оформленому переході всього будинку на прямі розрахунки з РЕМ загальнобудинковий лічильник залишається (він є і ним зараз користуються для знімання показників). Чи буде РЕМ і надалі буде знімати показники ? Я правильно розумію, що ОСББ і надалі буде платити в РЕМ якусь суму за електроенергію - ця сума буде становити різницю між показниками загальнобудинкового лічильника мінус сума всіх показників лічильників всіх співвласників, що уклали прямі договори ? В цей обсяг електроенергії буде входити витрати на утримання будинку (освітлення, робота механізмів розсувних воріт, водяної насосної станції у будинку) а також всі втрати (природні втрати, перетікання а також можливі крадіжки і т.д.) ?
Питання 2. Як і звідки бухгалтер буде мати інформацію про показники всіх лічильників мешканців будинку, якщо при укладені прямих договорів обовязок передачі показників буде у співвласників або у контролерів РЕМ ? Чи РЕМ сам буде отримувати інформацію від контролерів, і виставляти рахунок для ОСББ по загальнобудинковому лічильнику з вирахуванням фактично отриманих показників та / або по тим хто не передав - за середніми показниками у попередні періоди ?
Питання 3. Чи якимось чином факт укладення прямих договорів всіма мешканцями будинку стосується / зачіпає права власності / розпорядження на внутрішньобудинкові мережі ?
Виходячи з листа НКРЕ 21.02.2008 N 1112/11/17-08 "власниками внутрішньобудинкових електричних мереж багатоквартирних будинків є об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) або балансоутримувач."
Проте є інша думка.
ОСББ – не є власником будинку і внутрішньобудинкових мереж, а лише створено співвласниками багатоквартирного будинку, яким і належить будинок та мережі (Цивільний кодекс стаття 382 п. 2 «Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку…»), для належного самостійного утримання свого майна.
Відповідно до ЗУ «Про ОСББ» ст. 4 у 8 абзаці зазначено: «Об’єднання не несе відповідальності за зобов’язаннями співвласників».
Отже, ОСББ не є власником внутрішньобудинкових електричних мереж, власником таких мереж є самі співвласники.
Зокрема листом 22.07.2016 № 7446/20.3/7-16 викладено наступне
Відповідно до частини другої статті 382 ЦКУ усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Частиною першою статті 385 ЦКУ передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків) (далі – ОСББ).
Таким чином, власники квартир і виділених нежитлових приміщень, щодо яких оформлено право власності на певну особу (певних осіб) (далі – виділені нежитлові приміщення), у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна в ньому. При цьому, чинним законодавством України не передбачено оформлення окремого документа щодо права власності на спільне майно багатоквартирного будинку.
Чи не мають будь-яких правових наслідків щодо внутрішньобудинкових мереж (спільного майна співвласників або ОСББ) рішення мешканців на перехід на прямі договори ?
Питання 4. Яким чином при переході на прямі розрахунки буде вирішуватись питання підключення додаткових потужностей в межах будинку ? Наразі це питання гостро стоїть у власників нежилих приміщень (цокольний поверх - офіси, магазини тощо). Згідно проекту на весь будинок для нежилих приміщень відведено підключення на рівні 16А (3,5 кВт). Більшу потужність ОСББ не погоджує входячи з загальної потужності лінії, великої відстані від будинку до трансформаторної підстанції ... Якщо всі перейдуть на прямі договори - чи матиме ОСББ вплив на загальний обсяг та потужність під'єднання ? Чи не виникне ситуація, коли кожний окремий власник нежилих приміщень отримає дозвіл (прибдає в РЕМ за додаткову плату) на додаткові потужності, і на виході отримаємо "провалену" мережу, 160 Вольт в квартирах, перевантаження мережі і постійні аварійні відімкнення ? Чи не вийде так, що через якийсь час у кожного с офісів / магазинів на руках буде дозвіл на 16 кВт замість 3,5 кВт і на перших поверхах зявиться купа важкого шумного обладнання - холодильників і т.д.
Чи матиме ОСББ вплив і контроль за загальною потужністю / погодження на під'єднання додаткових потужностей ?
Взагалі - які інші негативні фактори або наслідки можуть виникнути при переході на прямі договори з РЕМ ? Чи є тут представники будинків з ОСББ які мають досвід переходу на прямі договори з РЕМ ? Чи не виникло будь-яких "підводних каменів" ?
