Питання по управлінню будинком після створення ОСББ.

Рішення, силою 50%+1 голос про створення ОСББ автоматично є прийнятим рішенням по прийняттю будинку в управління (якщо я не правий, виправте будь ласка).

Належне утримання, підтримання санітарного стану та інші обов'язки, які виникають при створенні ОСББ потребують коштів. Кошторис не затверджено (немає згоди у 2/3 голосів співвласників). На сьогодні будинок обслуговує приватний ЖЕК. Тариф для виконання послуг з утримання було встановлено ще в 2013 році і досі не переглянуто. Коштів з того тарифу на ремонт чи нормальне обслуговування не вистачає, будинок поступово зношується.. ЖЕКу не потрібно переглядати тариф бо вони тримають людей в омані дешевого обслуговування в порівнянні з ОСББ. Для виходу із ситуації що склалася та приведенню будинку до нормального стану тариф необхідно підняти в два рази.

Питання 1:

Договори з обслуговуючим ЖЕКом підписало біля 90% співвласників (стимуляція через довідки про склад сім'ї), а за створення ОСББ проголосувало 63% співвласників. Чи може правління ОСББ   (на виконання своїх повноважень згідно типового статуту) прийняти рішення про зміну обслуговуючої компанії і таким чином припинити дію договорів співвласників? Як це зробити правильно? (договір типовий, якщо треба вишлю копію)

Питання 2:

Якщо 50% + 1 голос вистачає для створення ОСББ та взяття зобов'язання по будинку та прибудинкової території (згідно закону), то має і вистачати для фінансування (згідно логіки речей). Чи є механізм встановлення мінімально необхідного, десь можливо обґрунтованого та у більш простий спосіб ніж двома третинами узгодженого розміру внесків, які правління (об'єднання) може виставити у рахунках співвласникам? Чи можна, наприклад прийняти "нав'язати співвласникам" (у випадку непогодження кошторису 2/3 голосів) у якості базового максимальний тариф для будинків такої поверховості, що розраховано іншими експлуатуючими організаціями та погоджено міськрадою міста? (Такі тарифи використовують для погодження пільг, субсидій та інших відшкодувань ОСББ, згідно постанови КМУ від 13 листопада 2013 р. № 860).

 Як діяти? Брати кредити, а потім виставляти зобов'язання співвласникам чи що можна зробити до того, поки у співвласників з'явиться інтерес та розуміння ситуації? )

Питання 3:

Які правові наслідки чекають правління ОСББ, яке створилося, а виконати свої зобов'язання не змогло через відсутність фінансування? Можливо й через рік після створення кошторис не буде прийнято, а квартиру під дахом заллє водою, або цеглина впаде та пошматує дах автівки.

Дякую за відповіді!

чи була обрана форма управління будинком? якщо ні то ОСББ не може приступити до управління будинком.

потрібно прийняти рішення щодо  форми управління, так і розірвання договорів. Але на сьогодні є одне но, як ви приступите до управління якщо не підпишете договір  з обленерго із-за того що вам не переданий будинок.

Як можна було створювати ОСББ і приймати такий статут коли заздалегідь було відомо що не витягнете, а тепер намагаєтесь вирішити сотворивши проблему?

Шановний Романе!

По - перше, не зрозумів, про яку форму управління йдеться?

"чи була обрана форма управління будинком? якщо ні то ОСББ не може приступити до управління будинком.

...

Роман Гученко 
Член Національної ради з питань функціонування ОСББ при Кабiнеті Міністрів України 
Голова АСОЦІАЦІЇ ОСББ "СУМЩИНА" 
Голова Правління ОСББ "Сад-2014""

"Питання по управлінню будинком після створення ОСББ." - ось тема піднятого питання. Тобто цікавлять питання, що стосуються управління будинком в умовах вже створеного ОСББ.

Виходячи з норми цивільного кодексу України: 

Стаття 369. Здійснення права спільної сумісної власності

Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним
спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Після створення ОСББ згідно закону "Про ОСББ" статутом об'єднання встановлюються ці самі домовленості по управлінню спільним майном.

Ви Романе, щось плутаєте, про форми управління це із закону 417, напевно..

Управління будинком здійснюється його співвласниками. Ми створюємо ОСББ, яке ще рішення потрібно про форму управління!

По-друге, що до підписання договору з енергетичною компанією. Що значить будинок не переданий? Ким він має бути переданий? Будинок був і залишається нашою спільною власністю. Передавати його самим собі ми не в змозі ). Якщо за нас, співвласників раніше був підписний і до цього моменту діє договір на постачання електроенергії то на якій підставі нам, співвласникам відмовлять у підписанні договору чи подовженні попереднього (діючого). Немає таких підстав! Головне знайти та зібрати у себе всю технічну документацію чи відновити її, привести електро-господарство у відповідність до діючих норм та правил. І не треба тут людей лякати, всі ці питання технічні і можуть вирішуватися безаварійно!

З передачею будинку це напевно Ви плутаєте з будинками, що перебувають на балансі (перебувають тут дуже влучно слово підходить)) у коммайні. Там таки так, технічна документація як мінімум повинна бути виготовлена та передана. Але ж у нас приватний ЖЕК, я ж писав у питанні.

І по-третє, складається враження що Ви, Романе, принаймі тут (на сайті osbb.ck.ua) виключно для власного піару. Це питання, як зазвичай і більшість на форумах, ставляться не для того, щоб хтось критикував дії того, хто ці питання ставить, а задля допомоги у вирішенні проблеми. А якщо немає ні бажання розібратися ні фахової освіти, а є лише бажання ЩОсЬ "голосніше за інших" заявити, то воно буває й недоречним.

"Як можна було створювати ОСББ і приймати такий статут коли заздалегідь було відомо що не витягнете, а тепер намагаєтесь вирішити сотворивши проблему?" - це не відповідь, це припущення.

Своїми тезами ви плутаєте більше, ніж даєте відповіді.

Що до можливо Вашої, як Члена Національної ради з питань функціонування ОСББ при Кабiнеті Міністрів України 

компетенції прозвучала пропозиція внесення змін до закону, що дозволить забезпечити управління спільним майном у будинках, де створено ОСББ.

"Чи є механізм встановлення мінімально необхідного, десь можливо обґрунтованого та у більш простий спосіб ніж двома третинами узгодженого розміру внесків, які правління (об'єднання) може виставити у рахунках співвласникам?"

На мій погляд ситуація невдовзі може скластися доволі напружена. Без такого рішення новостворені об'єднання можуть досить швидко дискредитувати ОСББ як дієвий механізм управління спільним майном. Не знайдуться голоси (підігравання з боку ЖЕКів продовжуються) - не буде коштів, не буде належного утримання!

У Вас, Романе є думка що до цього питання?

"форма управління" це з 417 закону.

там написано що співвласники повинні визначитись з формою - або створюють осбб, або підписують договір з керуючою компанією.

1. так можна.

але тут є два варіанти:

а) осбб збирає гроші зі співвласників і розраховується з виконавцем робіт

б) осбб передає і збір грошей з бухгалтерією керуючій компанії. А сама виступає тільки контролюючим органом.

2. ні, кошторис повинен бути затверженим. тут без варіантів. але в законі є дві норми:

а) якщо кошторис не прийнятий то діє минулорічний.

б) нова норма яка зняла проблему кворуму завдяки можливості письмового обходу і збору підписів.

на практиці прийняття кошторису треба привязувати до запуску самого осбб. ОСББ повинно прийняти будинок на обслуговування тільки якщо кошторис прийнятий. Інакше воно буде "мертвонародженим".

3. наслідки тільки морально-етичні. Правових ніяких не передбачено. ОСББ це самі ж співвласники. Тому "жертві" потопу навіть не буде до кого позиватись в суді.

---

>> pashyrey

1. так можна.

але тут є два варіанти:

а) осбб збирає гроші зі співвласників і розраховується з виконавцем робіт

б) осбб передає і збір грошей з бухгалтерією керуючій компанії. А сама виступає тільки контролюючим органом.

2. ні, кошторис повинен бути затверженим. тут без варіантів. але в законі є дві норми:

а) якщо кошторис не прийнятий то діє минулорічний.

б) нова норма яка зняла проблему кворуму завдяки можливості письмового обходу і збору підписів.

на практиці прийняття кошторису треба прив'язувати до запуску самого осбб. ОСББ повинно прийняти будинок на обслуговування тільки якщо кошторис прийнятий. Інакше воно буде "мертвонародженим".

3. наслідки тільки морально-етичні. Правових ніяких не передбачено. ОСББ це самі ж співвласники. Тому "жертві" потопу навіть не буде до кого позиватись в суді.

---

Дякую за відповідь, pashyrey

Підкажіть будь-ласка де знаходиться норма, згідно якої "якщо кошторис не прийнятий, то дії минулорічний"?

здається я вас увів трохи в оману. Норма про минулорічний кошторис прописана в статуті мого ОСББ.

7.7. У разі відсутності затвердженого кошторису на поточний рік, діє останній затверджений у встановленому порядку кошторис на попередній рік.

але в новому типовому статуті цієї норми я вже не знаходжу.

:(

З кошторисом зрозуміло. Це досить влучний варіант рішення, якщо брати до уваги зазвичай низьку активність співвласників, особливо в умовах нормальної роботи об'єднання. )

Також підтримую думку, що 

"на практиці прийняття кошторису треба привязувати до запуску самого осбб. ОСББ повинно прийняти будинок на обслуговування тільки якщо кошторис прийнятий. Інакше воно буде "мертвонародженим"."

Але ж по факту сьогодні маємо створення ОСББ під приводом "не встигнете, міськрада за вас все вирішить". Такі об'єднання і їх голови створюються з надією пізніше порахувати кошторис та затвердити розмір внеску для співвласників. Для прийняття необхідного рішення згодом необхідно 2/3 голосів, а для створення сьогодні лише 50%, але про це "координатори на місцях" замовчують. Їх завдання - створити більше та ще більше. А що буде потім - то печалька тих ОСББ. В результаті без внесків (затверджених зборами) ОСББ дискредитує сам принцип самостійного відповідального управління спільним майном. Причому істинну проблему "розбавлять" плітками, "розмажуть" та згодують людям. Вони ще й винуватими будуть! Знову будуть почувати себе ошуканими та кинутими на призволяще.

Ось тоді "рідний" ЖЕК, чи оновлений з табличкою УК дуже знадобиться. В них більше можливостей (як би дивно це не звучало) управляти нашими будинками! Вони тариф через міськраду затверджують без 2/3 голосів співвласників! ))

Таким чином і ЖЕКи будуть цілі і власники по горло ситі. Ситі проблемами безучастного і бездумного існування сусідів, що не бажають платити більше ніж у ЖЕК. Все повернеться на круги своя.

Критикувати ми вміємо, так )

Натомість пропозиція:

Щоб вирішити проблему необхідно розширити повноваження правління. Навіть нехай членами зможуть бути лише власники квартир чи приміщень, але самостійно визначати мінімальний розмір внеску вони повинні мати змогу! Звичайно залишається рішення зборів - рішення вищого органу.

І ось коли свідомість пробудиться, збори приймуть своє зважене та відповідальне рішення і можливо зменшать розмір внеску. До того його розмір повинен залежати від необхідного з точки зору правління об'єднання штату працівників та розміру їх задоволення, технічного стану будинку, наявності устаткування та затрат на їх регламентний чи аварійний ремонти, без-відкладні заходи що до відновлення конструктивних елементів будинку чи території та інше, визначене діючим на сьогодні наказом №76 Правил утримання будинків..

Прошу підтримати пропозицію та висловити своє бачення що до цього.

Відносно питання відповідальності дозвольте не погодитися. Відповідальність лежить на голові правління (що до речі на сьогодні, згідно з законом, може бути й сторонньою особою в будинку), а той в свою чергу повинен забезпечити виконання всіх норм та правил. І якщо пішоходу що не має відношення до будинку (гіпотетично) заподіє шкоди цеглина чи шматок перекриття парапету, що вітром здуло з будинку, буде прецедент. І позов буде направлено проти ОСББ, а відповідальним в ньому є голова.

Ось до речі думка одного з керівників обслуговуючої компанії в Києві.

http://news.finance.ua/ua/news/-/378391/stvorennya-osbb-ne-garantuye-ekonomiyi-koshtiv-meshkantsiv-ekspert

Я погоджусь що кожен висвітлює з вигідного боку, але ж якщо відсіяти вигоду автора і подивитися на "сухий залишок".. наявні все ті ж проблеми

Отже для підвищення рівня обслуговування наших будинків, в тому числі майбутніми УК (управляючих компаній) вважаю єдино правильним рішенням в реаліях України та менталітету її мешканців запропоноване вище.

Я не в захваті від ідеї наділити Правління більшими повноваженнями.

що таке Правління? це купка людей які приймають рішення, але на відміну від Голови жодної відповідальності не несуть. При цьому в законі написано що голова повинен виконувати рішення цих людей.

що в результаті отримаємо - "сірих кардиналів" які з одного боку зможуть піднімати тариф, з іншого - примушувати голову робити (читай - витрачати гроші) так як їм хочеться. При цьому повторюсь - жодної відповідальності. Як "вишенка на торт" - саме правління за законом організовує Загальні збори. Відповідно зможеть заблокувати власне переобрання. такий розклад - неймовірно плодовите поле для коррупції та крадіжок.

---

>> pashyrey

Я не в захваті від ідеї наділити Правління більшими повноваженнями.

що таке Правління? це купка людей які приймають рішення, але на відміну від Голови жодної відповідальності не несуть. При цьому в законі написано що голова повинен виконувати рішення цих людей.

що в результаті отримаємо - "сірих кардиналів" які з одного боку зможуть піднімати тариф, з іншого - примушувати голову робити (читай - витрачати гроші) так як їм хочеться. При цьому повторюсь - жодної відповідальності. Як "вишенка на торт" - саме правління за законом організовує Загальні збори. Відповідно зможеть заблокувати власне переобрання. такий розклад - неймовірно плодовите поле для коррупції та крадіжок.

---

Я можливо якось не зовсім чітко висловився.. Мова йде про конкретно одне повноваження, якого не вистачає на мою думку правлінню, і тут не треба "фантазувати". Ось у чому суть:

Правління (яке до речі обирається співвласниками, тому ніяк не може стати  "купкою людей"!) повинно мати право визначення згідно закону мінімально необхідної суми витрат (внесків) для забезпечення належного (згідно наказу 76) утримання будинку, який є спільним майном співвласників, що вибрали це правління. Не одноособово Голова, бо тоді важче перевірити, а саме рішення правління. Як тільки загальні збори вирішать змінити розмір внеску, це рішення стає вирішальним і припиняю рішення правління.

Я все добре зрозумів. Але я ще спираюсь на власний досвід та досвід колег-голів.

на практиці:

1.в Правління обирають не кращих, а тих хто сам зголосився "Я хочу!". Іншим пофіг і вони охоче голосують за обрання такого правління. 

2. в законі вже зараз перекос - там прописано що голова просто виконавець рішення правління. При цьому відповідальність несе він, а не правління.

3. Мінімально необхідну суму витрат точно прорахувати неможливо. Всі хто складають кошторис схильні так чи інакше завищувати прогнозовані витрати. А якщо людина ще й свідомо хоче завищити тариф тоді він буде в рази більший він справді реального.

приміром я не можу спрогнозувати скільки на рік у мене піде грошей на

а) полив газонів

б) роботу насосів по відкачці ливневих стоків.

в) об,єм вивезеного сміття

і т.п.

дивлячись на такі статті весь час хочеться "а давайте з запасом закладемо!". А потім цей грошовий запас на рахунку починає муляти очі правлінню. І починається "А давай потратимо ці гроші на ...."

підсумовуючи. Моя особиста думка - правління повинно бути контролюючим органом. можливо дорадчим. Але не керуючим. Коли станеться аварія а на рахунку осбб не буде коштів на її усунення, винним буде Голова, а не правління, котре спустило гроші на свої забаганки.

Тепер я зрозумів Вашу думку, дякую.

1. Повністю погоджуся з тим що "іншим пофіг". Проте кращим обраному потрібно буде стати в процесі діяльності і саме час покаже чи стане. Головне тут як на мене бажання та вмотивованість. Боятися треба самодурів та нечесних на руку людей.

2. "Перекос" в законі стосовно обов,язків у голови виконання рішень правління є, згоден. Це також треба виправляти. Я завжди прагну озвучувати не лише проблему, а й варіант рішення. Так на мою думку конструктивніше діяти.

Моя пропозиція становища в цьому аспекті (вмотивованого впливу на голову правління з боку членів правління) не погіршує та не вирішує.

3. Мінімально необхідну суму підрахувати нескладно. Для початку можна скористатися розрахунками, що згідно постанови 860 подавалися (подаються) на затвердження міськради. Це так званий максимальний тариф, що відшкодовується з фонду соцзахисту для обслуговування будинків однієї поверховості. При цьому використовується низка формул, які забезпечують результат у відповідності до ринкового стану в місті.

З власного прикладу зауважу що мінімальний тариф по своєму будинку у мене співпав з максимальним розрахованим та затвердженим на 98,8% і виявився меншим. Тому впевненій що алгоритм закладено підходящий, тим паче що і сума відшкодовується на 100%.

Можливо той розрахунок необхідно адаптувати під ОСББ, та думаю багато часу це не займе. Принаймі починати є з чого!

Вважаю такий підхід забезпечить з боку правління об,єднання можливість виконання взятих на себе зобов,язань, а з боку влади гарантування належної та безпечної експлуатації житлового фонду.

Що до завищувати чи занижувати - то вже прерогатива загальних зборів. Правління виносить пропозицію, люди вирішують. І якщо якісь кошти залишаються, то це значить що треба проводити оптимізацію витрат та доходів об,єднання. В цьому і полягає їх відмінність від ЖЕКів чи УК. Вони роблять роботу для себе.

Стосовно зміни ролі правління і визначення його як дорадчого підтримаю повністю, якщо це не стане узурпацією влади в об,єднанні.

Можливо рішення про обов,язкові витрати кожного співвласника приймати ні правлінню ні зборам і зовсім не потрібно! Створили - забезпечте виконання обов,язків по утриманню. Тим паче для того й створювали, якщо по суті і без індивідуальних особливостей.

sbvandrey  1. те що Ви створили ОСББ, гарно, але на мою думку з таким підходом воно довго не протягне.

2. Крім створення ОСББ, ще потрібно загальними зборами обрати форму управління, pashyrey це не 417 закон, а Закон про ОСББ ст. 12, а форми є три, через статутні органи правління, Асоціацію, управителя.

3. До компетенції правління не відноситься компетенція затвердження розміру внеску і крапка.

4. Щодо першого числа, ЖЕКів і т.д. "спешка нужна только в двух случиях......", те що ви там кудись не встигаєте не дає Вам право порушувати ЗУ.

Прошу Голів ОСББ висловитись з приводу пропозиції що до мінімального забезпечення функціонування новостворених об'єднань.

Якщо для Вас ця тема вже пройдений етап, будь ласка, підкажіть як діяти тим, хто ще тільки на початку шляху. Якщо пропозиція має право на життя (принципово) просто підтримайте її тут своїм "так, підтримую". Не обов'язково детально тлумачити, відшліфовувати дрібниці, на це ще матимемо час. Зараз потрібно усвідомити напрямок руху. Дякую за порозуміння та небайдужість! 

День добрый! Прошу помощи в таких вопросах:1. имеет ли право житель дома, имеющий стаж 42 года работы сантехником (есть удостоверение) производить ремонт канализации в подвале дома ОСМД на платной основе? Если да, то как произвести правильно ему оплату и какие налоги при этом уплачиваются? Ремонтировали неоднократно привлекая и ЖЕК и другие подрядные организации но проблема не устранена, деньги уходят, толку НЕТ.2. Каким образом поощрять членов ПРАВЛЕНИЯ т.к всё держится только на этих людях?3. Нужно ли производить переращет взносов на содержание дома, если допустим была заложена замена стекол в подъезде дома, а не выполнили... и ряд других пунктов. Спасибо за ответ.