Ми продовжуємо обговорювати проблеми користування спільним майном у багатоквартирних будинках. Нагадаємо: у першій частині статті ми дійшли до розуміння того, що власники квартир не повинні самоусуватися від питання користування й обслуговування спільним майном
Ознаки спільної власності
Згідно із ч. 1 ст. 5 Закону № 417-VIII, спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Це означає, що правовий режим такого майна встановлено відповідними положеннями ЦК України щодо здійснення спільної сумісної власності, з урахуванням спеціальних норм Закону № 417-VIII.
Так, відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦК України, спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними (ч. 1 ст. 369 ЦК України).
Для спільної сумісної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку характерні такі особливості:
- власники квартир (нежитлових приміщень) у будинку не мають конкретно визначеної частки в праві власності на спільне майно.
Якщо квартира чи нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав і виконання обов’язків співвласниками квартири чи нежитлового приміщення, уключаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності (ч. 3 ст. 4 Закону № 417-VIII);
- це майно не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки зі спільного майна багатоквартирного будинку.
Таким чином, на відміну від загального порядку здійснення спільної сумісної власності, коли виділ у натурі частки одного зі співвласників можливий, у випадку з багатоквартирним будинком маємо виняток. Це положення дуже доречне, оскільки воно покликане унеможливити будь-які спроби присвоєння спільного майна, яке апріорі повинно лишатись у спільній власності мешканців, окремими зацікавленими особами;
- кредитор співвласника не має права вимагати виділення частки зі спільного майна багатоквартирного будинку в натурі для звернення стягнення на неї.
Це випливає із самої суті спільного майна, зокрема — його призначення обслуговувати потреби всіх співвласників протягом усього часу існування будинку. Логічно, що для забезпечення такої можливості законодавцю необхідно було закріпити неможливість виділення окремих елементів спільного майна в натурі й подальшого відчуження, а отже — вибуття зі складу загального майна.
Як управляти?
Право власності на спільне майно може бути реалізовано співвласниками в установленому законодавством порядку. Нагадаємо: наразі співвласники мають право обирати з-поміж трьох механізмів управління будинком:
- здійснення самостійного управління шляхом прийняття всіх рішень на загальних зборах;
- створення ОСББ;
- передання всіх або частини функцій з управління відповідному суб’єкту господарювання — управителю (детальніше про це — Вам необхідно зареєструватися для того, щоб переглядати прихований текст).
Зважаючи на це, можливі такі механізми управління спільним майном:
- якщо в будинку створено ОСББ, останнє може визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об’єднання (ч. 1 ст. 16 Закону № 2866-III);
- у разі здійснення управління будинком управителем (суб’єктом господарювання — юридичною чи фізичною особою) порядок управління спільним майном визначається на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (ст. 11 Закону № 417-VIII);
- у випадку здійснення безпосереднього управління будинком співвласниками повноваження щодо розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, установлення, зміни та скасування обмежень щодо користування спільним майном мають відповідні збори співвласників (ч. 2 ст. 10 Закону № 417-VIII).
Спільні права є. А обов’язки?
Як ми вже з’ясували, усі власники квартир (нежитлових приміщень) у багатоквартирному будинку є співвласниками загального блага — спільного майна. Але, окрім прав, усі співвласники мають іще й обов’язки, пов’язані з такими правами. Які саме?
По-перше, незалежно від обраної форми управління спільним майном, усі співвласники мають права й обов’язки, установлені законом (див. далі таблицю 1).
По-друге, у разі створення ОСББ співвласники отримують додаткові права й обов’язки (див. далі таблицю 2).
Таблиця 1
Права й обов’язки співвласників багатоквартирного будинку
| Права | Обов’язки |
| Права | Обов’язки |
|---|---|
| 1) вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов й обмежень, установлених законом або рішенням співвласників; 2) брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника; 3) одержувати інформацію про технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, умови його утримання та експлуатації, витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходження, отримані від його використання; 4) безоплатно одержувати інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири й нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку та площу таких квартир і приміщень у порядку й межах, визначених законом; 5) ознайомлюватися із рішеннями (протоколами) зборів співвласників, листками опитування, робити з них копії; 6) на відшкодування винною особою збитків, завданих спільному майну багатоквартирного будинку, у розмірі, що відповідає частці кожного співвласника; 7) вільний доступ до технічної документації на багатоквартирний будинок; 8) інші права, визначені законом | 1) забезпечувати належне утримання й належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку; 2) забезпечувати технічне обслуговування та за потреби проведення поточного й капітального ремонтів спільного майна багатоквартирного будинку; 3) використовувати спільне майно багатоквартирного будинку за призначенням; 4) додержуватися вимог правил утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм; 5) виконувати рішення зборів співвласників; 6) забезпечувати додержання вимог житлового й містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного та капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їхніх частин; 7) відшкодовувати збитки, завдані майну інших співвласників і спільному майну багатоквартирного будинку; 8) додержуватися чистоти в місцях загального користування й тиші згідно з вимогами законодавства; 9) забезпечувати поточний огляд і періодичне обстеження прийнятого в експлуатацію в установленому законодавством порядку багатоквартирного будинку протягом усього життєвого циклу будинку й нести відповідальність за неналежну експлуатацію згідно із законом; 10) своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги |
Зауважимо: Законом № 417-VIII помітно розширено перелік прав співвласників багатоквартирного будинку. Насамперед — із прийняттям зазначеного Закону було скасовано саме поняття членства в ОСББ як таке, натомість установлено, що в разі створення останнього управління будинком здійснюється всіма співвласниками. До прав співвласників додано можливість одержувати інформацію про технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, умови його утримання й експлуатації, витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходження, одержані від його використання.
Нововведенням згаданого вище Закону є й те, що співвласників наділено правом безоплатно одержувати інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири й нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку та площу таких квартир і приміщень у порядку й межах, визначених законом. На практиці дізнатися про власників інших квартир у будинку можна на офіційному веб-сайті: Вам необхідно зареєструватися для того, щоб переглядати прихований текст, що адмініструється Міністерством юстиції України, попередньо зареєструвавшись. Однак це можливо лише в разі, якщо відомості про квартиру були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з відповідних реєстрів, які велися бюро технічної інвентаризації. Реалізація ж наведеного права в іншому випадку викликатиме неабиякі труднощі через відсутність чіткого механізму. Співвласників також наділено правом на відшкодування винною особою збитків, завданих спільному майну багатоквартирного будинку, у розмірі, що відповідає частці кожного співвласника.
Стосовно обов’язків співвласників — наразі вони також викладені законодавчо більш розгорнуто, аніж раніше. До того ж на кожного співвласника покладено нове зобов’язання — забезпечувати поточний огляд і періодичне обстеження прийнятого в експлуатацію в установленому законодавством порядку багатоквартирного будинку протягом усього життєвого циклу будинку та нести відповідальність за неналежну експлуатацію згідно із законом. Таким підходом законодавець показує, що спільне майно не лише породжує права на нього, а й покладає на його власників тягар утримання майна у вигляді низки досить конкретних обов’язків.
Таблиця 2
Права й обов’язки співвласників у разі створення ОСББ
| Права | Обов’язки |
| Права | Обов’язки |
|---|---|
| 1) брати участь в управлінні об'єднанням у порядку, визначеному цим Законом і статутом об'єднання; 2) обирати та бути обраним до складу статутних органів об'єднання; 3) ознайомлюватися із протоколами загальних зборів, робити з них виписки; 4) одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об'єднання; 5) вимагати від статутних органів захисту своїх прав і дотримання співвласниками правил добросусідства; 6) одержувати у визначеному статутом порядку інформацію про діяльність асоціації; 7) отримувати від об’єднання для ознайомлення всі фінансові звіти | 1) виконувати обов’язки, передбачені статутом об’єднання; 2) виконувати рішення статутних органів, прийняті в межах їхніх повноважень; 3) використовувати приміщення за призначенням, дотримуватися правил користування приміщеннями; 4) забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх реконструкції, реставрації, поточного та капітального ремонтів, технічного переоснащення; 5) забезпечувати дотримання вимог житлового та містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного та капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин; 6) не допускати порушення законних прав й інтересів інших співвласників; 7) дотримуватися вимог правил утримання житлового будинку та прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм; 8) своєчасно та в повному обсязі сплачувати належні внески та платежі; 9) відшкодовувати збитки, заподіяні майну інших співвласників; 10) виконувати передбачені статутними документами обов’язки перед об’єднанням; 11) запобігати псуванню спільного майна, інформувати органи управління об’єднання про пошкодження та вихід із ладу технічного обладнання; 12) дотримуватися чистоти в місцях загального користування й тиші згідно з вимогами, установленими законодавством, інших обов’язків співвласників, визначених статутом об’єднання |
Як бачимо, права й обов’язки співвласників досить детально викладено на законодавчому рівні. Їхній перелік може бути розширено в статуті ОСББ, відповідних документах, затверджених рішеннями загальних зборів співвласників. У разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває всіх обов’язків попереднього власника як співвласника (ч. 3 ст. 7 Закону № 417-VIII).
Тінь відповідальності
Питання відповідальності співвласників багатоквартирних будинків також є актуальним і для більшості співвласників такого будинку невідомим.
У ст. 13 Конституції України вказано: власність зобов’язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині та суспільству. Ця теза Основного Закону підкреслює, що власник не тільки має права щодо своєї власності, але й несе відповідальність за неї — у нашому випадку — не лише за свою квартиру, а й за спільне майно.
Загальні засади відповідальності співвласників установлюються в ст. 8 Закону № 417-VIII. Закон розділяє відповідальність на дві групи:
1) яка виникає внаслідок невиконання чи неналежного виконання своїх обов’язків співвласниками
та
2) яка виникає в результаті дій уповноваженої особи (осіб) та/або управителя, учинених із перевищенням наданих їм повноважень.
У першому випадку (і це є новацією Закону № 417-VIII) відповідальність за шкоду несуть усі співвласники разом, причому відповідальність кожного співвласника визначається пропорційно до його частки співвласника.
Частка співвласника — частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (п. 9 ч. 1 ст. 1 Закону № 417-VIII). Це формулювання дозволяє дійти таких висновків:
1) термін «пропорційно до частки» означає, що відповідальність співвласника є чітко обмеженою. Тобто ситуація, за якою замість одного недобросовісного співвласника нестимуть відповідальність інші співвласники, виключена — кожен відповідає самостійно;
2) прив’язка до «частки співвласника» означає, що той співвласник, у кого площа квартири та/або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку більша, нестиме відповідальність за спільними зобов’язаннями в більшому розмірі.
У Законі № 417-VIII зазначено: цей принцип застосовується, зокрема, у випадках укладання договору, який є обов’язковим для всіх співвласників. Обсяг зобов’язань і відповідальності кожного співвласника, який не належним чином виконав відповідні обов’язки за таким договором, визначається пропорційно до його частки співвласника.
Стосовно другої групи відповідальності, яка може виникати внаслідок дій уповноваженої особи (осіб) та/або управителя, учинених із перевищенням наданих їм повноважень, Закон № 417-VIII прямо закріплює, що співвласники за такими зобов’язаннями відповідальності не несуть.
Щодо багатоквартирних будинків, у яких створено ОСББ, положення про відповідальність установлюється положеннями Закону № 2866-III. Так, аналогічно будинкам без ОСББ, відповідальність кожного співвласника визначається пропорційно до його частки співвласника.
Однак закон про ОСББ розглядає питання відповідальності дещо ширше. Так, відповідно до ст. 29 Закону № 2866-III, співвласники багатоквартирного будинку за порушення законодавства про об’єднання несуть цивільну, кримінальну, адміністративну відповідальність згідно із законом.
Вище ми вже розглянули принципи цивільно-правової відповідальності співвласників за спільне майно. Тепер звернімо увагу на питання індивідуальної відповідальності (цивільної, кримінальної й адміністративної) співвласника за власні дії.
Відповідно до загального правила, передбаченого ст. 1166 Цивільного кодексу України, майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної чи юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала.
Як приклад застосування ст. 1166 ЦК України можна навести поширений випадок, коли особа, забувши виключити крани у своїй квартирі, затопила сусідів. У цьому разі вся шкода (вартість проведення ремонту, вартість пошкоджених речей) підлягає відшкодуванню винною особою. Вина власника буде й у тому випадку, коли затоплення відбулося в результаті неналежного технічного стану внутрішньо-квартирної мережі водопостачання.
Особа, яка постраждала внаслідок винних дій порушника, має також право на відшкодування моральної шкоди (ст. 1167 ЦК України). Розмір такої шкоди підлягає обґрунтуванню та доказуванню в суді.
Водночас, відповідно до ч. 2 ст. 1166 ЦК України, особа, яка завдала шкоди, звільняється від її відшкодування, якщо вона доведе, що шкоди завдано не з її вини. Наприклад, це той самий випадок, пов’язаний із затопленням, але яке сталося не з вини власника квартири.
Специфікою, притаманною для ОСББ, є те, що цивільна відповідальність може виникати безпосередньо на підставі статуту об’єднання. Це положення прямо передбачено в ст. 29 Закону № 2866-III. У ст. 7 цього Закону зазначено: у статуті має бути визначено відповідальність за порушення статуту й рішень статутних органів.
Власники квартир у багатоквартирних будинках можуть бути притягнені до відповідальності за порушення правил користування жилими приміщеннями. Безпосередньо правила користування жилими приміщеннями, за порушення яких передбачена відповідальність, затверджені постановою КМУ від 08.10.1992 р. № 572. Правилами, серед іншого, заборонено:
- використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру;
- зберігати вибухонебезпечні чи екологічно шкідливі речовини та предмети;
- голосно співати й кричати, користуватися звуковідтворювальною апаратурою та іншими джерелами побутового шуму фз двадцять другої до восьмої години;
- проводити в робочі дні із двадцять першої до восьмої години, а у святкові та неробочі дні — цілодобово ремонтні роботи, що супроводжуються шумом.
!!! Власник, наймач (орендар) приміщення, у якому передбачається проведення ремонтних робіт, зобов’язаний повідомити мешканців прилеглих квартир, житлових приміщень про початок зазначених робіт. За згодою мешканців усіх прилеглих квартир, житлових приміщень ремонтні та будівельні роботи можуть проводитися також у святкові та неробочі дні. Рівень шуму, що утворюється під час проведення будівельних робіт, не повинен перевищувати санітарних норм.
- утримувати на балконах і лоджіях тварин, зокрема — птицю та бджіл.
Порушення вказаних вище правил має наслідком притягнення винної особи до адміністративної відповідальності згідно зі ст. 150 Кодексу України про адміністративні правопорушення (далі — КУпАП). Нею встановлено відповідальність за порушення правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходових кліток, ліфтів, під’їздів, прибудинкових територій, порушення правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень й інженерного обладнання, безгосподарне їх утримання, а також самовільне переобладнання та перепланування жилих будинків і жилих приміщень, використання їх не за призначенням, псування жилих будинків, жилих приміщень, їхнього обладнання й об’єктів благоустрою.
Перелічені правопорушення тягнуть за собою попередження чи накладення штрафу на громадян від 1 до 3 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 17 до 51 грн) і попередження чи накладення штрафу на посадових осіб — від 3 до 7 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 51 грн до 119 грн).
Найменш поширеними випадками є застосування кримінальної відповідальності. Питання кримінальної відповідальності регламентуються статтями Кримінального кодексу України та стосуються персонально фізичних осіб. Тому на цьому виду відповідальності не зупинятимемося.
До відповідальності може бути притягнено не тільки співвласника, але й саме ОСББ чи управителя у випадку порушення ними положень статуту ОСББ або згідно з договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Правові наслідки таких порушень, як правило, регламентуються в Статуті й договорі, за відсутності в цих документах спеціальних положень застосовуватимуться загальні норми цивільного та житлового законодавства.
Підсумуємо
Наразі вітчизняне законодавство, яке регулює відносини співвласників щодо користування та розпорядження спільним майном, є доволі якісним.
Водночас слід визнати, що без усвідомлення співвласниками своїх прав й обов’язків щодо утримання власного майна останнє не може бути ефективним. Тому не менш важливим, аніж законодавче закріплення особливостей здійснення права власності в багатоквартирному будинку, є зайняття співвласниками активної позиції повноправного господаря, а не спостерігача, який чекає на покращення його майна й іншу допомогу з боку інших осіб.
