Шановні колеги доброго вечора!

Спори між органом місцевого самоврядування (сільрада), постачальником ЖК послуг (комбінат комунального господарства)  та ОСББ підходить до судового преценденту. Справа у чому! З моменту створення ОСББ (28.10.2015 року) співвласники через загальні збори обирають форму управління багатоквартирним будинком-через статутні органи управління, затверджує кошторис витрат і доходів на 2015 рік та починає здійснювати управління будинком у тому числі збирати внески на утримання будину та прибудинкової території з листопада 2015 року не беручи на баланс будинок від колишнього балансоутримувача (ККГ) з причини відмови від його участі у проведенні поточного ремонту. Співвласники будинку написали особисті заяви до ККХ на розірвання договору про надання послуг ЖК та укладення з ними індивідуальних договорів відповідно до типових. Відповіді не отримали. Переговори до конценсусу не доходять, погрози з відключення послуг ЖКХ (вода тепло каналізація вивезення сміття припиняється) зі сторони ККХ.

Чи законні такі дії зі сторони сільради та НККХ та чи ми маємо право не брати будинок на баланс без проведення ремонту???

Дякую

    

1. що у вашому розумінні "баланс"? ви власники, ваш будинок ні на якому не балансі, а у вас у власності.

2. ви як власники укладаєте договір з тими підприємствами з якими забажаєте. щоправда якщо такі компанії - монополісти, то ваш вибір сильно звужується.

3. не зовсім зрозуміло щодо ваших стосунік з ЖЕКом. з одного боку ви розірвали з ними договори, з іншого боїтесь що ЖЕК припинить виконувати цей договір.

4. хіба ЖЕК постачає вам воду? не водоканал?

5. на вивезення сміття підписуйте договір між осбб та ЖЕКом (якщо інших компаній нема). Чого їм від такого відмовлятись? замість купи абонентів вони отримують одного який стабільно платитиме.

6. а от з водою таке не раджу підписувати. там треба індивідуальні договори.

1. Я теж саме казав, і в жеку і у сільраді, і всім їм на сумісній нараді у тристоронньому форматі, що ми є власниками, а вони мені кажуть що територіальна громада!!!!! Ніякому поясненню не піддаються!! Ось я за що переживаю, що поглядаючи на наше судочинство (продажні суди, корупційні судді) побоююся, що у судовому порядку ЖЕК може нарахувати забаргованість за листопад грудень 2015 року мотивуючи, що дом на балансі у них. Я все розумію по законодавству та про те, що закон на нашій стороні, але!!!!

2. Вот у цьому то вся річ, що Жек у нас у смт МОНопоЛІСТ у сфері ЖКХ (вода, каналізація, опалення , мусор). Він погрожує нам припинити постачання ЖКХ послуг, індивідуальні договори  підписувати відмовляється, надсилає нам договори як із підприємством із зазначенням нашого ОСББ як споживача, з суттєвими розбіжностями від типових договорів. Річ у тому, що наш жек як монополіст заключав ось такі  "чудо договори"

---

>> NasHdom_18@mail.ua

1. Я теж саме казав, і в жеку і у сільраді, і всім їм на сумісній нараді у тристоронньому форматі, що ми є власниками, а вони мені кажуть що територіальна громада!!!!! Ніякому поясненню не піддаються!! Ось я за що переживаю, що поглядаючи на наше судочинство (продажні суди, корупційні судді) побоююся, що у судовому порядку ЖЕК може нарахувати забаргованість за листопад грудень 2015 року мотивуючи, що дом на балансі у них. Я все розумію по законодавству та про те, що закон на нашій стороні, але!!!!

2. Вот у цьому то вся річ, що Жек у нас у смт МОНопоЛІСТ у сфері ЖКХ (вода, каналізація, опалення , мусор). Він погрожує нам припинити постачання ЖКХ послуг, індивідуальні договори  підписувати відмовляється, надсилає нам договори як із підприємством із зазначенням нашого ОСББ як споживача, з суттєвими розбіжностями від типових договорів. Річ у тому, що наш жек як монополіст заключав ось такі  "чудо договори"

---

Цей договір сам по собі втратив чинність по причині не приведення його у відповідність.

5. Навіщо ОСББ треба буди колективним замовником з вивезення сміття? Є постанова, є типовий договір є протокол загальних зборів про заключення індивідуальних договорів!!  

Я не розумію, чому вони так за БАЛАНС ВЧЕПИЛИСЯ!!! Спишуть собі потім коли затвердять постанову, щодо списання багатовартирних будинків з балансу. 

щодо сміття. От буде у вас кілька десятків договорів на вивезення. Як ви контролюватимете виконання цих договорів? Адекватність ціни? Вам заломають таку суму яка в рази буде перевищувати реальні витрати.

описую як в мому осбб. Я знаю скільки баків у мене. Я знаю розклад та час вивезення сміття. Я чи двірник контролює процесс, рахує вивезені баки. Двірник трамбує баки щоб зменшити кількість вивезень. Кожен бак - 50грн. Раз на місяць водій мусоровоза передає акт та рахунок. Я звіряюсь і оплачую.

Дякую за відповідь. Я мав на увазі що кожен власник квартири буде заключати сам індивідуально договір на вивіз сміття, ОСББ тут нідочого, а сума тут така сама як і у вас 50 грн бак, у нас їх два, вивозять щонеділі вівторок, четвер  виходить приблизно 1000 грн у місяць. У нашому місті інші ОСББ так і роблять, індивідуально кожний. Рокищо проблем з вивозом сміття немає.    

А у Ваших містах немає норми такої як зробили у Львові що осбб оплачує за сміття по 9.6 за кожного прописаного чи проживаючого у будинку???

бггг, а як ОСББ може знати скільки прописано чи проживає? :)

обліком займається держава, це не функції осбб.

Навіщо це потрібно ОСББ, миж не колективні замовники, нехай особисто з власниками квартир укладають угоди. У нас селище міського типу, монополіст в ЖК послугах є ТОВ "Новгородськи комбінат комунального господарства", який займається разом з сільрадою блокуванням у створенні ОСББ, залякуванням, та іншими протиправними діями. Інша справа у Львові, коли сам міський Голова Андрій Садовий, якого я дуже поважаю, перш за все як порядну людину. Йому не треба пояснювати переваги ОСББ. Да і саме місто дуже гарне та люди порядні. Я прожив там 6 років коли навчався, і знаю що кажу. Але ми до цього теж прагнемо, я у себе у селі перший, хто заснував ОСББ, тепер всі камені на мене. Я думаю що справлюся, нехай Господь помагає.

Зараз питання турбує з цим клятим балансом, що робити?  Ці покидьки не бажають проводити ремонт перший після прийняття на баланс. Та навмисно це роблять, щоби затягнути процес передачі, продовжуючи нараховувати власникам квартир за послуги з утримання будинку (квартплату). Лякаючи судами. Де справедливість?

1. за новим законом вони вже не зобовязані приймати участь в капремонті (за це скажуть спасибі Садовому - то його недолугий закон).

2. шукайте приватну фірму яка вам вивозитиме сміття - забезпечуйте собі незалежність від монополіста.

Згідно зі статистичними даними, майже 95% загальної площі житлового фонду України перебуває в приватній власності фізичних і юридичних осіб. До цього показника входять як одноквартирні (односімейні) будинки — так званий «приватний сектор», так і багатоквартирні будинки («багатоповерхівки»). Але, незважаючи на це, у більшості досі побутує думка, що багатоквартирні будинки (особливо радянської забудови та в яких нині не створено об’єднання співвласників або житловий кооператив) продовжують знаходитися в комунальній власності відповідної територіальної громади. І на підтвердження такої позиції підкреслюється той факт, що будинки перебувають на балансі місцевих органів влади (відповідних комунальних підприємств). Однак у нинішніх реаліях термін «балансоутримувач житлового фонду» є анахронізмом, який до того ж абсолютно ігнорує вимоги чинного законодавства. Упевнені, час ставити крапку в історії перебування багатоквартирних будинків на балансі підприємств й організацій, яким із правової точки зору це заборонено

Власність: як було

Термін «балансоутримувач» надійшов до нас із радянського минулого. Тоді все було влаштовано цілком розумно й логічно: держава будувала багатоквартирні будинки, за ордерами в статусі відповідальних квартиронаймачів до них заселялися мешканці, квартири продовжували перебувати в державній власності, а мешканці з точки зору цивільно-правових відносин були орендарями — користувалися державним майном за плату (пам’ятаєте, термін «квартплата» теж родом із СРСР). Для того щоб квартирний фонд було належним чином обліковано, житлові будинки передавалися на баланс державних житлових організацій, що обслуговували їх (так звані ЖЕКи), або враховувалися держпідприємствами, чиї працівники отримували ордери («відомче житло»).

Власність: як стало

Майже із початку незалежності держава на законодавчому рівні вживала неодноразових заходів, аби вивести багатоквартирний житловий фонд із державної/комунальної власності.

Зокрема, Закон про власність, ухвалений у далекому 1991 році, передбачав можливість отримання громадянами — членами ЖБК або які проживають у будинках державного чи громадського житлового фонду — права власності на зайняті ними приміщення.

Це положення віднайшло свій розвиток у Законі про приватизацію житла: завдяки йому громадяни, що проживають у будинках державного житлового фонду місцевих рад і державних підприємств/організацій, приватизували своє житло, у результаті чого отримана у власність квартира виділилася в окремий, самостійний об’єкт права.

Однак законодавець на цьому не зупинився. У власність громадянам разом із квартирами, місцезнаходження й метраж яких зафіксовано в свідоцтві на право власності, автоматично передаються допоміжні приміщення будинку, його технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою.

І подальша нормотворчість дотримувалася такого принципу, що видно із запропонованої далі добірки нормативно-правових актів (див. таблицю).

Таблиця

Положення нормативно-правового акта	Цитата	Примітки
Положення нормативно-правового акта	Цитата	Примітки
Частина 2 ст. 10 Закону про приватизацію житла	Власники квартир багатоквартирних будинків і житлових приміщень є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою та зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку та прибудинкової території відповідно до своєї частки в майні будинку чи гуртожитку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї тощо) передаються у власність квартиронаймачів	У Рішеннях Конституційного Суду України від 02.03.2004 р. № 4-рп/2004 та від 09.11.2011 р. № 14-рп/2011 окремо підкреслюється, що: • підтвердження права власності на допоміжні приміщення, конструктивні елементи будинків і зовнішнього благоустрою не вимагають додаткових дій із боку власників квартир; • власники квартир є власниками допоміжних приміщень, конструктивних елементів зовнішнього та внутрішнього благоустрою, незалежно від способів отримання права власності на квартири (під час приватизації чи в разі здійснення цивільно-правових угод)
Частина 2 ст. 382 ЦК України	Усі власники квартир і нежилих приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є: • приміщення загального користування (у т.ч. і допоміжні); • несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку; • механічне, електричне, сантехнічне й інше обладнання всередині чи за межами будинку, яке обслуговує понад одне житлове чи нежитлове приміщення; • будівлі та споруди, призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території; • права на земельну ділянку, на якій розташовано будинок і його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав	Запропонована редакція ч. 2 ст. 382 ЦК України чинна з 01.07.2015 р. (із дати набрання чинності Законом № 417, яким і були відредаговані, зокрема, положення ЦК України). Щоправда, і до цього в ч. 2 ст. 382 ЦК України було чітко прописано таке: власникам квартири в багатоквартирному будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне обладнання й інші елементи, призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир і нежитлових приміщень будинку
Пункт 2 ст. 3, п. 1 ст. 4 Закону № 417	Власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Спільне майно багатоквартирного будинку — спільна сумісна власність співвласників	Визначення спільного майна багатоквартирного будинку наведено в п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону № 417 й ідентичне визначенню, викладеному в новій редакції ч. 2 ст. 382 ЦК України (див. вище)

Таким чином, власники квартир і нежилих приміщень у багатоквартирному будинку (фізичні або юридичні особи, територіальні громади чи держава) є співвласниками решти приміщень і будинкового обладнання. Саме цей постулат і допомагає нам зрозуміти, хто ж усе-таки є власником багатоквартирного будинку, — усі власники квартир і нежитлових приміщень спільно виконують цю роль.

Озброївшись такими пізнаннями, розберімося тепер із терміном «балансоутримувач багатоквартирного будинку» і з’ясуймо, чому він не вписується в чинне правове поле.

Балансоутримувач будинку: чому не варто відображати чуже майно в активах

Передусім визначимося із тим, як чинне законодавство тлумачить термін «балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд». У ст. 1 Закону № 1875 міститься таке визначення — це власник або юридична особа, яка згідно з договором із власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну й іншу передбачену законом звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального й поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію відповідно до закону.

Аналіз цієї норми свідчить, що ключовим завданням балансоутримувача є управління майном і забезпечення його належної експлуатації. Щоправда, при цьому особі, яка управляє багатоквартирним будинком (групою багатоквартирних будинків), пропонується тримати їх на балансі, інакше кажучи — відображати житловий фонд у власних активах. Бо із точки зору економічної науки баланс — це відомості про активи, зобов’язання та власний капітал господарюючого суб’єкта.

Ось тут і починаються законодавчі нестиковки. Адже до активів підприємство (організація) має право віднести лише ті ресурси, які воно контролює в результаті минулих подій і використання котрих, як очікується, приведе до отримання економічних вигід у майбутньому. Так зазначено в П(С)БО 1 «Загальні вимоги до фінансової звітності». Звісно, для повної картини нам потрібно з’ясувати, як розшифровується поняття контроль за ресурсами. У стандартах його визначення зафіксовано в П(С)БО 19 «Об’єднання підприємств», де його тлумачать як вирішальний вплив на фінансову, господарську й комерційну політику підприємства з метою одержання вигід від його дії. Отже, визнати активами можна лише ті ресурси, рішення про використання яких юрособа, керуючись своїм пріоритетним правом, приймає самостійно.

До того ж слід пам’ятати: бухгалтерський облік і фінансова звітність підприємства (організації) мають ґрунтуватися на базових принципах, викладених у Законі № 996, серед яких — принцип обачності. Він передбачає, що методи оцінки, які застосовуються підприємством в обліку, повинні перешкоджати заниженню зобов’язань (витрат) і завищенню активів (доходів) підприємства.

Раніше ми вже з’ясували: багатоквартирний будинок перебуває в спільній сумісній власності власників квартир і нежитлових приміщень. Отже, управління багатоквартирним будинком, відповідальність і ризики, що виникають при цьому, покладаються на плечі співвласників — власників квартир і нежитлових приміщень. Це твердження випливає з положень Закону № 417, нещодавно прийнятого з метою впорядкувати права й обов’язки співвласників багатоквартирних будинків під час їх утримання й управління.

Таким чином, контроль за ресурсом (у цьому випадку — багатоквартирним будинком) знаходиться в його власника — власників усіх квартир і нежитлових приміщень. Тому ні держава, ні територіальна громада, ні ЖЕКи, ні інші організації й об’єднання (у т.ч. ОСББ) не можуть бути «балансоутримувачем», якщо вони не є одноосібними власниками всього будинку, закріпивши за собою право власності на всі житлові й нежитлові приміщення будинку. Такий висновок випливає не лише із положень законодавства, але й підтверджується судовими рішеннями (див., наприклад, постанову Київського апеляційного господарського суду від 06.03.2012 р. № 2/297).

Отже, термін «балансоутримувач», незважаючи на його наявність у деяких нормативно-правових актах, не узгоджується із загальною концепцією реалізації прав й обов’язків співвласників багатоквартирного будинку й вимогами бухгалтерського обліку. Таким чином, кожному «житловому балансоутримувачу» необхідно перевірити стан своїх активів і прибрати з них чуже майно — багатоквартирні будинки, що належать жителям — власникам квартир і нежитлових приміщень.

Відповідно до ч.2 ст. 382 ЦКУ усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
До спільного майна багатоквартирного будинку належать:
– приміщення загального користування (у тому числі допоміжні);
– несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення;
– будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території;
– права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія — у разі державної реєстрації таких прав.
Таким чином, в разі,коли всі квартири багатоквартирного будинку приватизовані громадянами, вони мають право особистої власності на приватизовані житлові та нежитлові приміщення, та право спільної сумісної власності на спільне майно багатоквартирного будинку.
Аналогічні норми, щодо права власності наведені в п.2 ст. 3, п. 1 ст. 4, п. 6 ч.1 ст.1 Закону №417.
Однак, на сьогоднішній день, існує юридична колізія. Суть її в тому, що Закон України від 24.06.2004р. №1875-ІV «Про житлово – комунальні послуги», далі — Закон про ЖКП, містить термін «балансоутримувач». Відповідно до ст.1 Закону про ЖКП балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд — власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом. Статтею 24 Закону про ЖКП визначено права балансоутримувача. Балансоутримувач має право:
– здійснювати функції утримання на балансі переданого йому за договором з власником майна та управляти ним чи передавати за договором повністю або частково функції управління управителю;
– визначати порядок утримання, експлуатації та ремонту майна;
– укладати договори на надання житлово-комунальних послуг;
– приймати рішення щодо використання коштів на виконання капітального та поточного ремонтів;
– здійснювати господарську діяльність у порядку, визначеному законом;
– звертатися до суду про звернення стягнення на майно осіб, які відмовляються оплачувати рахунки за споживання житлово-комунальних послуг або відшкодовувати завдані збитки майну, що перебуває в нього на балансі.
Такими «балансоутримувачами» багатоквартирного будинку найчастіше «призначені» ЖЕКи, рідше — підприємства (організації, установи), які колись, в епоху колективної та/або соціалістичної власності ініціювали його будівництво та несли витрати на утримання.
Однак ні ЖЕКи, ні держава, ні територіальна громада, ні інші організації й об’єднання не можуть бути «балансоутримувачем», якщо вони не є одноосібними власниками всього будинку.
Проте позбутись диктатури «балансоутримувачів» на сьогоднішній день можливо лише шляхом:
1.Здійснення самостійного управління шляхом прийняття всіх рішень на загальних зборах.
2. Створення ОСББ.
3.Делегування всіх або частини функцій з управління відповідному суб’єкту господарювання — управителю на підставі договору.
Ми вважаємо, що найбільш доцільним є створення ОСББ. Зазначимо, що ОСББ теж не може бути і не буде «балансоутримувачем» житлового будинку. Це лише юридична особа (різновид органу управління) яку створюють фактичні власники майна (особи, яким на праві приватної власності належать житлові та нежитлові приміщення та які мають в спільній сумісній власності спільне майно житлового будинку) для управління, утримання та використання належного їм майна.